2026년 서울시 다핵도시 재편 역삼동 자양동 용적률 1300% 한눈에 보기

 

 

서울시가 기존 3도심 중심의 도시 구조에서 벗어나 서울 전역을 촘촘한 다핵도시로 재편하는 정책을 본격화했어요. 강남구 역삼동과 광진구 자양동에 용적률 최대 1300%가 적용되는 대규모 복합개발이 추진되는데, 서울시 다핵도시 재편의 주요 내용을 정리해볼게요.

서울시 다핵도시 재편, 무엇을 담았나

서울시는 도심·강남·여의도 등 기존 3도심 중심의 도시 구조를 여러 거점이 연결되는 다핵 구조로 재편한다고 9월 15일 밝혔어요. 이는 지난 3월 발표한 '서울 역세권 직·주·락 활성화 전략'을 중심지와 환승역, 비역세권 간선도로까지 확장한 후속 조치예요.

 

김창규 서울시 도시공간본부장은 "325개 전 역세권 직·주·락 전략을 중심지와 환승역, 비역세권 간선도로까지 확장해 이번 6곳에서 첫 실행에 들어간다"고 밝혔어요. 이어 "도심·광역중심은 서울의 미래를 이끄는 성장거점으로 고도화하고, 역과 역 사이 간선도로변은 시민의 일상과 지역경제를 살리는 생활거점으로 조성해 서울 전역을 촘촘한 다핵도시로 재편하겠다"고 강조했어요.

 

서울시는 이번 정책의 첫 시범사업지로 성장거점형 복합개발사업 2곳과 성장잠재권 활성화사업 4곳 등 총 6곳을 선정했어요. 도심·광역중심과 환승역 일대는 대규모 복합개발을 통한 성장거점으로, 역과 역 사이 비역세권 간선도로변은 업무·상업·생활 기능을 갖춘 생활거점으로 각각 조성한다는 구상이에요.

성장거점형 복합개발사업, 역삼동·자양동 상세

성장거점형 복합개발사업 대상지는 강남구 역삼동 680-1 일원과 광진구 자양동 17-1 일원이에요. 이 두 곳에는 일반상업지역 기준 최대 1300%의 용적률이 적용될 수 있어요.

 

역삼동 대상지는 선정릉역 환승역세권이면서 언주로와 맞닿아 있는 곳이에요. 서울시는 테헤란로에 집중된 업무 기능을 선정릉역과 언주로 일대로 넓혀, 업무·상업·문화·여가가 결합된 거점으로 조성할 계획이에요.

 

자양동 대상지는 건대입구역 환승역세권이자 성수지역중심에 속한 곳이에요. 성수·건대 일대의 첨단산업과 청년 인재, 문화·상업 기능을 연결해 동북권 성장거점으로 육성한다는 구상이에요. 이 사업의 대상 기준은 폭 20m 이상 간선도로와 접하거나 환승역 반경 500m 이내에 있는 5000㎡ 이상 부지로, 제2·3종일반주거지역과 준주거지역, 근린·일반·중심상업지역이 해당돼요.

 

성장잠재권 활성화사업, 성내·창동·중곡·독산

비역세권 간선도로변을 대상으로 하는 성장잠재권 활성화사업 대상지로는 성내·창동·중곡·독산동 등 4곳이 선정됐어요. 이들 지역은 각각 강동대로·도봉로·동일로·시흥대로에 접해 있어요.

 

서울시는 이 4곳을 주변 주거·업무 수요와 교통 여건을 활용한 간선도로변 생활거점으로 조성할 계획이에요. 도심에서 다소 떨어진 비역세권이라도, 간선도로를 축으로 업무와 생활 기능을 갖춘 거점으로 키우겠다는 취지예요.

 

이는 개발이 특정 역세권에만 집중되지 않고, 서울 전역에 고르게 성장 거점이 퍼지도록 하려는 정책 방향으로 볼 수 있어요. 생활거점 조성을 통해 지역 주민들의 일상적인 편의와 지역경제 활성화를 함께 도모한다는 목표예요.

성장거점권장구역과 성장잠재축 관리

서울시는 개별 사업의 개발 효과가 주변 지역까지 확산되도록 별도의 관리체계도 마련했어요. 중구 을지로 DDP 일대와 도봉구 창동·상계 일대는 '성장거점권장구역'으로 지정해 사업 구상 단계부터 서울시 공간계획 방향에 맞춰 관리해요.

 

DDP 일대는 한양도성도심과 동대문역·동대문역사문화공원역 환승역세권을 연계해 문화·상업·업무 기능이 결합된 복합개발 가능성을 검토하고 있어요. 성장거점권장구역은 법정 지구 지정과는 별도로, 토지 소유자 동의 등 사업 여건이 갖춰지면 정식 절차로 전환되는 방식이에요.

 

또한 도봉로·동일로·통일로·공항대로·경인로·시흥대로 등 6개 주요 간선도로는 '성장잠재축'으로 관리해요. 개별 필지 단위 개발을 넘어, 같은 간선도로를 하나의 축으로 보고 지역 전체의 변화를 유도하겠다는 취지예요.

 

향후 절차와 관전 포인트

서울시는 사업지별로 서울시·자치구·사업시행예정자·전문가가 참여하는 '원팀'을 꾸려 올해 12월까지 계획안을 마련할 예정이에요. 이후 내년 1월부터 입안 제안과 도시계획위원회 심의 등 행정절차에 들어가게 돼요.

 

다만 이번 시범사업지 선정이 곧바로 사업 확정이나 용도지역 상향을 의미하는 것은 아니에요. 실제 사업 추진을 위해서는 토지등소유자 동의와 계획 수립, 도시계획 심의 등 별도 절차를 거쳐야 해요. 서울시는 이번 6곳을 시작으로 2030년까지 성장거점형 복합개발사업 28곳, 성장잠재권 활성화사업 42곳 등 총 70곳으로 대상지를 확대할 계획이에요.

 

한편 사업성이 상대적으로 낮은 11개 자치구에서는 늘어난 용적률에 대한 공공기여 비율을 기존 50%에서 30%까지 낮춰 민간 참여를 유도할 방침이에요. 다만 일부에서는 첫 시범사업지 선정 과정에서 대기업과 디벨로퍼에 유리한 조건이 몰렸다는 지적도 나오고 있어, 향후 사업 진행 과정에서 형평성 문제가 어떻게 다뤄질지도 지켜볼 부분이에요.

 

서울시 다핵도시 재편이 본격화되는 만큼, 앞으로 확정될 세부 계획과 행정절차 진행 상황도 계속 확인해볼 필요가 있어요.